Строительный контроль необходим не только застройщику. Его заказывают органы власти и будущий владелец, желая убедиться, что технические условия не нарушены, объект безопасен, а денег потрачено именно столько, сколько было заложено в бюджет. Кто выполняет контроль строительства и как проходит процедура — в материале Бизнес.ру.
Строительный контроль — документы и требования закона
Инженерное сопровождение при возведении зданий гарантирует экономическую безопасность потребителя и, что не менее важно, позволяет соблюсти закон. Осуществление стройконтроля закреплено следующими основными законодательными актами.
| Документ | Что регулирует |
| Градостроительный кодекс РФ | В этом документе вопросам контроля посвящена статья 53. Закон закрепляет необходимость проведения строительного контроля, определяет сроки освидетельствования и исполнителей, а также регламентирует необходимость составления актов |
| Постановление правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» | Регламентирует порядок исполнения мероприятий по надзору за строительством |
| Административный регламент Ростехнадзора № 38 о строительном надзоре | Устанавливает правила проведения государственного строительного надзора при межрегиональном строительстве и на особых объектах (объекты на шельфе и в особых экономических зонах, военные объекты, консульства, наличие государственной тайны). |
| Ст. 2 «О техническом регулировании» Федерального закона № 184-ФЗ от 27.12.2002 | Вводит понятие контроля (надзора) за соблюдением требований техрегламентов при строительстве |
| Закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ. | Дополняет положения закона № 184-ФЗ в отношении строительства зданий и сооружений. |
| Постановление правительства РФ от 18.11.2013 № 1038 | Регламентирует деятельность Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ |
| СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» | Устанавливают общие правила ведения строительства |
Перечисленные выше документы — лишь верхушка «регуляторного айсберга» в организации строительного контроля. Само освидетельствование происходит на основе огромного количества правил, документов и нормативных актов: СНиПы, порядок строительства, СанПиНы, нормы по составлению сметы, правила проектирования. Этому вопросу посвящено около десятка постановлений правительства, существует больше 80 ГОСТов и множество различных инструкций. При контроле деятельности строительной организации проверяют в том числе порядок в документации - кадровой и бухгалтерской. Если с этим направлением в вашей организации есть трудности, лучше до проведения контрольных мероприятий обратиться в профильную аутсорсинговую организацию, например Главбух Ассистент и провести аудит. Сколько это стоит можно узнать здесь.
Читайте также: Договор о материальной ответственности
Кто имеет право осуществлять строительный контроль
Функции исполнения строительного контроля следует поручать целой бригаде профессионалов в строительстве и смежных специальностях, которые владеют опытом таких освидетельствований и необходимой техникой.
С другой стороны, нормативы строительного контроля не так строги. К примеру, следить за соблюдением правил строительного контроля может сама строительная компания и застройщик посредством всего двух специалистов при стоимости объекта до 30 млн в ценах 2000 года. Сотрудники должны иметь трудовой договор, приказ о возложении на них контрольных функций и инструкцию с описанием обязанностей.
Контроль проводится с двух сторон: контрагентом, который строит, реконструирует или ремонтирует объект, и его техническим заказчиком. Одна сторона не может проводить экспертизу за себя и за второго участника.
При отсутствии у строителей или застройщика необходимых навыков и оборудования, а главное, разрешения к проведению оценки, можно обратиться по договору к тем, кто имеет право осуществлять контроль. К таким организациям предъявляются определенные и довольно жесткие требования: не меньше 7 сотрудников в штате, наличие специалистов по геодезическим, электротехническим, вентиляционным, архитектурным, сантехническим направлениям, по составлению смет, и, кроме того, высшее образование и 7-летний стаж в инженерно-строительной отрасли у руководителей компании.
Когда требуется экспертиза в особых экономических или природных областях, или для объектов, представляющих культурную ценность, к работе привлекают государственные службы. В этих случаях контроль строительства называется строительным надзором и регламентируется статьями 49 и 54 Градостроительного кодекса РФ.
С 2017 года собственную оценку производимых работ может выполнять компания-эксплуатант, для которой здание предназначено. В контрольных мероприятиях может участвовать автор, готовивший техническую документацию или проект, например, архитектор — это так называемый авторский контроль.
Читайте также: Пожарная безопасность на предприятии в 2018 году: перечень документов
Строительство: объекты контроля
Задачи контроля — гарантия безопасной эксплуатации, отсутствие нарушений технологии строительства, использование качественных и экологичных материалов, соблюдение требований нормативной документации, совпадение проекта и результата и «попадание» в рамки финансовой сметы.
Строительная организация отслеживает следующие параметры:
- Правомерность выделения и разметки участка под объект;
- Законность представленного застройщиком пакета документов по соответствию геодезии и городскому планированию;
- Свойства стройматериалов, сопровождающие накладные и сертификаты на них от поставщиков;
- Выполнение нормативов хранения, транспортировки и складирования используемых материалов;
- Точность, последовательность, технологию и итоги действий, производимых в ходе возведения здания или при выполнении ремонта или реконструкции;
- Скрытые работы (конструкции, которые не видны в достроенном объекте из-за следующих за их созданием действий);
- Технические регламенты;
- Состояние инженерно-коммуникационных сооружений;
- Безопасность конструкций;
- Совпадение завершенного объекта и инженерного (архитектурного) плана, изложенного в проектной документации.
Читайте также: Строительный аудит: инструмент управления рисками
При выявлении нарушений работы прекращаются и не могут возобновиться, пока нарушения не будут ликвидированы полностью. Нельзя проводить действия, маскирующие скрытые работы до тех пор, пока не проведена экспертиза таких работ. Также нельзя начинать строительство спустя 6 месяцев после выполнения контроля документов проекта — если не уложились в 6-месячный срок, экспертиза проводится повторно.
Результаты контрольных действий закрепляют составлением актов, а все заключения вписывают в журнал выполненных работ. Акты подписывают все стороны, осуществлявшие проверку: строитель, застройщик, сторонняя компания стройконтроля, автор, архитектор проекта. У каждого участника остается свой оригинал документа.
Очевидно, что суммы для строительного контроля вносят в бюджет строительства. При оценке стоимости экспертизы преимущественно ориентируются на проектную стоимость.
В случае застройки с участием государственного финансирования суммы оговариваются в положении о контроле. Стоимость составляет от 1,09 до 2,14% цены строительства. Количество людей для проведения контроля тоже регламентировано: на объект стоимостью до 30 млн рублей (в расценках 2000 года) необходимо 2 сотрудника контроля с увеличением на 1 человека при росте стоимости на следующие 20 млн руб. Стоимость строительства определяется суммой разделов сводного расчета сметы: главы с 1-й по 9-ю плюс 12-я.
Нормативы для бюджетного финансирования приведены в качестве приложения к постановлению правительства No 468 и их можно скачать по ссылке.
Для строительства без участия государственного бюджета организация, проводящая контроль, может указывать свои расценки, зависящие от сложности объекта, частоты визитов экспертов, численности рабочей группы и других параметров, но можно использовать и вариант, применяемый при бюджетном финансировании.
Строительный контроль заказчика: следим и за строительством, и за исполнителем
Заказчику нужно внимательно следить не только за ходом строительства, но и за действиями подрядчика во время строительного контроля. В любой момент застройщик должен иметь доступ к документам, актам, отчетам и всем материалам по объекту.
При проведении строительного контроля застройщик имеет право на:
- Оценку документации, сроков и точности входящего контроля (экспертизы строителями состояния материалов, их хранения, складирования).
- Проверку документации и соответствия технологии строительства нормативам, смете, инженерному проекту.
- Изучение инженерных коммуникаций и скрытых работ.
- Сопоставление характеристик сдаваемого объекта и плановой документации.
Фактически, функции строительного контроля со стороны заказчика — это оценка мероприятий исполнителя по строительству. Часть контрольных действий стороны вправе проводить общими усилиями. Обычно совместная экспертиза происходит по желанию застройщика, поэтому исполнитель оповещает контрагента за трое суток до своих контрольных мероприятий. Однако, присутствие второй стороны не обязательно, и в случае неявки разрешается осуществить контроль силами только строительной организации.
Оптимально, когда контроль строительства выполняет сторонняя независимая компания, сотрудники которой профессионально подготовлены и аккредитованы для этих работ. Выбор подрядчика подразумевает контроль репутации, отзывов, рекомендаций. Важны стаж работы и квалификация исполнителей, хорошим признаком будет наличие допуска СРО, сертификаты, лицензии и разрешения.
В законе не говорится о том, что заказчику или подрядчику строительства требуется иметь допуск СРО для строительного контроля, но судебная практика говорит об обратном: часто неимение разрешения на действия по экспертизе объектов заканчивается для таких экспертов штрафами.
Автор: Сергей Легкий
